Aký je rozdiel medzi cenami poľnohospodárskej pôdy – úradná, trhová a obvyklá?

„Úradná cena“ je hodnota ornej pôdy stanovená zákonom č. 582/2004 Z.z. o miestnych daniach a poplatkoch (v znení zákona č. 465/2008 Z.z.) a slúži ako podklad pre výpočet dane z nehnuteľnosti, ktorú vyrubuje vlastníkovi pôdy Obec. Podľa lokality sa pohybuje v rozmedzí väčšinou od 0,10 EUR/m2 do 0,40 EUR/m2. „Trhová cena“ je cena určená ponukou a dopytom, za ktorú sa realizujú prevody nehnuteľností a obvykle sa nachádza mierne pod hranicou úradnej ceny. „Cena obvyklá“ je cena, ktorú posudzuje podľa nového znenia zákona o ochrane poľnohospodárskej pôdy Okresný súd a ten má určiť, či sa predaj pôdy neuskutočňuje za vyššiu cenu, ako je bežná predpokladaná trhová cena. V takom prípade úrad predaj skomplikuje.

Čo znamená zákaz drobenia poľnohospodárskej pôdy?

Pri kúpe, predaji, alebo darovaní je často nevyhnutné pozemok rozdeliť. Ak sa však nachádza mimo zastavaného územia obce, môže sa na pozemok vzťahovať zákon o zákaze drobenia pozemkov, ktorý určuje, že delením nemôže vzniknúť pozemok menší ako 2000 m2 (poľnohospodársky pozemok) alebo 5000 m2 (lesný pozemok).

Čo je vecné bremeno?

Vecné bremeno je údaj zapísaný na liste vlastníctva a predstavuje určité právo inej osoby ako je vlastník, vzťahujúce sa na pozemok. Toto právo inej osoby môže mať za následok obmedzenie vlastníka pri využívaní pozemku alebo pri nakladaní s ním. Aj keď vo väčšine prípadov nejde priamo o právo majetkového charakteru, vlastník je povinný vecné bremeno strpieť na svojom pozemku. Najčastejšie ide o právo prechodu inej osoby cez pozemok, právo výstavby inžinierských sietí (napríklad stĺp elektrického vedenia, takéto právo vzniká zo zákona a nie je väčšinou možné sa mu vyhnúť), alebo právo prístupu správcov sietí k rôznym inžinierskym sieťam uloženým pod povrchom alebo vedeným nad zemou. Vecné bremeno teda ako určité obmedzenie môže mať vplyv na trhovú hodnotu alebo využiteľnosť pôdy.

Aké dokumenty sú potrebné pre predaj poľnohospodárskej pôdy?

Sú potrebné dva dokumenty. Samotná zmena vlastníctva je predmetom Kúpnej zmluvy, ktorá musí obsahovať určité povinné náležitosti (viď vzor kúpnej zmluvy na tejto stránke v časti Dokumenty). Predovšetkým nespochybniteľnú identifikáciu predávajúceho a kupujúceho, predmetnej parcely, cenu a platobné podmienky... Okrem toho sa pripravuje jednoduchý Návrh na vklad do katastra nehnuteľností, ktorý slúži ako sprievodný list, je to žiadosť o zápis zmeny vlastníctva v Katastri nehnuteľností, ktorý je vedený na Okresnom úrade. Takýto návrh je potrebné spolu s dvoma originálmi kúpnej zmluvy podať na kataster bez meškania, avšak najneskôr do troch rokov od uskutočnenia prevodu, inak kataster zmenu nevykoná. Podpisy na návrhu na vklad nie je potrebné úradne overovať. Súčasťou našich služieb je aj príprava takýchto dokumentov; pokiaľ pôdu predávate nám, alebo ju od nás kupujete, pripravíme všetko potrebné bezplatne a uhradíme aj správne poplatky spojené s prevodom vlastníctva.

Ako je zabezpečené, aby nemohlo dôjsť k podvodu a scudzeniu pôdy bez vedomia vlastníka?

Predávajúci vždy podpisuje kúpnu zmluvu na matrike alebo u notára, jeho podpis sa úradne overuje. Kataster nehnuteľností nevykoná zmenu vlastníka, pokiaľ nie je podpis a totožnosť predávajúceho, resp. pôvodného vlastníka (aj v prípade darovania alebo inej formy prevodu vlastníctva) overený notárom alebo matrikou a úradne potvrdený. Okrem toho sa pri prvom kontakte s Vami vždy uisťujeme, že hovoríme s vlastníkom pôdy, obyčajne bývate kontaktovaní v mieste svojho trvalého bydliska, ktoré je uvedené na katastri, alebo na telefónnom čísle evidovanom na meno a adresu vlastníka pôdy.

Kde zistím, akú pôdu vlastním, ak poznám len číslo parcely a číslo Listu vlastníctva?

Na internete je verejne dostupná databáza, v ktorej je možné vyhľadať informácie o parcelách a ich vlastníkoch podľa rôznych kritérií. Vo väčšine prípadov je možné aj zobraziť parcelu so základnými údajmi na mape. Prístup na stránku je na adrese www.katasterportal.sk

Podľa Územného plánu je moja orná pôda perspektívne určená na preklasifikovanie na stavebnú parcelu. Môžem Vám ju odpredať za vyššiu cenu?

Naša spoločnosť sa zaoberá len čisto poľnohospodárskou pôdou a zámerne preto prejavujeme záujem o odkúpenie len takej pôdy, ktorá nie je určená dnes ani v budúcnosti na iné ako poľnohospodárske využitie.

Prečo ste neprejavili záujem o všetky parcely, ktoré vlastním, ale iba niektoré? Rád by som predal aj ostatné.

Nevykupujeme od vlastníkov všetku pôdu, ktorú vlastnia. Konkrétne dopyty nám zadávajú buď poľnohospodári, s ktorými spolupracujeme, alebo máme presne určené územia a konkrétne parcely, ktoré do nich spadajú. V prípade, že by ste radi predali iné parcely, môžeme Vás zaregistrovať do databázy záujemcov o odpredaj pôdy a Vaše parcely môžu byť ponúknuté ďalším investorom, pokiaľ sa Vaša predstava o cene bude približovať alebo zhodovať s predstavou záujemcov o pôdu.

Ako určím hranice svojej parcely priamo na mieste, kde sa nachádza?

Na mieste je možné urobiť fyzické zameranie a vytýčenie hraníc Vašej parcely. Dlhodobo úspešne spolupracujeme s geodetmi, ktorí majú v našom regióne výborné znalosti a radi Vám ich služby odporučíme. 

Rád by som Vám svoju pôdu predal, môžem obdržať kúpnu cenu aj v hotovosti?

Áno, zákon umožňuje platbu v hotovosti, pokiaľ kúpna cena nepresiahne sumu 5000 EUR. V tomto prípade obdržíte kúpnu cenu priamo pri podpise kúpnej zmluvy u notára, prípadne na matrike. Vyššia cena musí byť uhrádzaná prostredníctvom bankového prevodu. Ani v takomto prípade predávajúci nenesie žiadne riziko, keďže podpísanú kúpnu zmluvu odovzdáva kupujúcemu až po pripísaní kúpnej ceny na svoj účet.

Chem predať zdedenú ornú pôdu, ale som imobilný, ako môžem dať overiť svoj podpis na zmluve, keď nemôžem navštíviť notára ani matriku?

Pre takýto prípad Vám ponúkame riešenie - na naše náklady zabezpečíme, že Vás navštívi takzvaný mobilný notár priamo u Vás doma a overí Vašu totožnosť pri podpise zmluvy bez toho, aby ste museli vychádzať z domu.

Môžem Vašej spoločnosti predať ornú pôdu, aj keď som podľa listu vlastníctva len tretinovým vlastníkom parcely a ostatní spoluvlastníci si chcú svoje podiely ponechať?

Môžete. V takomto prípade predávate len svoj tretinový podiel a v liste vlastníctva bude po prevode zmenené len vlastníctvo v rozsahu jednej tretiny a podiely ostatných spoluvlastníkov nebudú dotknuté. V takomto prípade Vás však upozorňujeme, že máte povinnosť o zamýšľanom predaji Vášho podielu informovať aj ostatných spoluvlastníkov, keďže majú zo zákona v prípade záujmu predkupné právo na Váš podiel, pokiaľ Vám ponúknu minimálne takú kúpnu cenu, aká bola dohodnutá medzi Vami a našou spoločnosťou.

Aké poplatky sa vzťahujú na predaj alebo kúpu poľnohospodárskej pôdy a kto ich hradí?

Pri overovaní podpisu predávajúceho je potrebné zaplatiť poplatok notárovi, prípadne matrike. Poplatok sa určuje podľa počtu overovaných podpisov a počtu vyhotovení zmlúv, obvykle je to suma cca 15 EUR. Druhý poplatok sa platí pri podaní návrhu na vklad prevodu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na základe kúpnej zmluvy. V bežnom konaní s lehotou 30 dní je poplatok 66 EUR a v prípade požiadavky o zápis v zrýchlenom konaní v lehote 15 dní je poplatok 265,50 EUR. V prípade predaja Vašej poľnohospodárskej pôdy našej spoločnosti (alebo v prípade Vašej kúpy pôdy od nás) uhradíme všetky poplatky spojené s prevodom vlastníctva.

Môžem Vám predať ornú pôdu aj keď ju na základe nájomnej zmluvy užíva poľnohospodárske družstvo?

Áno, v tomto prípade prechádza obvykle zmluvný vzťah s družstvom na nového vlastníka, pri nadobúdaní pôdy od Vás zabezpečíme všetky súvisiace kroky aj v tejto záležitosti my na naše náklady.

Chcem predať ornú pôdu zdedenú pred mesiacom po starých rodičoch. Musím platiť daň?

Nie, pokiaľ starí rodičia ako „poručitelia v priamom rade“ vlastnili túto pôdu viac ako 5 rokov. Dedičom v priamom rade sa rozumie dedenie z rodiča na dieťa, zo starého rodiča na vnuka/vnučku alebo od zosnulého manžela/manželky. Pokiaľ by ste chceli predať pôdu nadobudnutú napríklad kúpou počas minulých 5 rokov alebo zdedenú iným spôsobom, bude sa na Vás pravdepodobne vzťahovať povinnosť zaplatiť daň vo výške 19% z predajnej ceny. V prípade nejasností nás môžete kontaktovať a Vašu konkrétnu situáciu posúdime a radi Vám poskytneme všetky potrebné informácie, samozrejme bezplatne.

V roku 2006 som zdedila ornú pôdu po mame a v apríli 2014 som ju predala za 2 200 EUR. Musím podávať daňové priznanie? Budem platiť daň z predaja ornej pôdy?

Daňové priznanie z titulu predaja pôdy nepodávate a žiadnu daň platiť nebudete. Spĺňate podmienky pre oslobodenie od dane: „Príjem je podľa §9 ods. 1, písm. b) oslobodený od dane vtedy, ak: ide o príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov).“

Aký je rozdiel medzi parcelami registra E a parcelami registra C? Sú inak evidované? Dajú sa predať rovnako?

Parcela registra E aj parcela registra C je zapísaná v tej istej evidencii - na katastri. Rozdiel spočíva v tom, že parcela registra E (alebo aj parcela EKN) nemá v teréne viditeľné hranice, na rozdiel od parcely registra C (alebo aj CKN), ktorej hranice sú zrejmé v teréne. Parcely registra E sa obyčajne nachádzajú mimo zastavaného územia obce. Zameraním parcely geodetom a vytvorením geometrického plánu je možné parcelu registra E preklasifikovať do registra C. Jedna parcela tak nie je nikdy evidovaná v registri E a C súčasne. Pre účely prevodu vlastníctva nie je rozhodujúce, či sa jedná o parcelu registra E alebo C. V prípade, že na katastrálnych mapách neviete identifikovať Vašu parcelu z dôvodu, že nepoznáte označenie jej ekvivalentu v inom registri, radi Vám pomôžeme a naši geodeti Vám metódou prekrytia záznamov registra C a E súčasne. Následne Vám geodet do mapy presne zakreslí hranice Vašej parcely.