Od mája a júna platia novely zákonov o pôde a o pozemkových úpravách. Prinášame najdôležitejšie odpovede na otázky, ktoré vás oboznámia s novinkami v legislatíve a poskytnú aj praktické rady.
1.) Oznamovanie predaja pôdy
Kto môže kupovať poľnohospodársku pôdu a aké povinnosti má predávajúci a kupujúci?
Pôdu môžu nadobúdať osoby, ktoré majú poľnohospodársku výrobu. A to najmenej tri roky v obci, v ktorej sa pozemok nachádza, alebo v susednej obci. Nadobúdateľ musí tiež mať, ak je fyzická osoba, právoplatný pobyt na území Slovenska minimálne desať rokov. Aj právnická osoba musí byť registrovaná na našom území minimálne desať rokov. Predávajúci musí zverejniť ponuku na prevod vlastníctva pozemku najmenej na 15 dní v registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva na webe rezortu pôdohospodárstva. Zároveň musí túto ponuku zverejniť v rovnakom čase na úradnej tabuli v obci, kde sa pozemok nachádza. Zverejnenie ponuky na úradnej tabuli nie je spoplatnené. „Prednostné právo na nákup parcely má prvý poľnohospodár, ktorý vykonáva poľnohospodársku činnosť v rámci obce, v druhom kroku v rámci susednej obce, v treťom v rámci Slovenska a v štvrtom kroku sa táto pôda stáva voľným artiklom,“ uviedol minister pôdohospodárstva Ľubomír Jahnátek.
2.) Čo sa overuje pri predaji pôdy
Chcem predať päť hektárov pozemkov v jednom katastri. Aké doklady si mám dať overiť a komu? Čo má obsahovať žiadosť na overenie podmienok predaja pozemku?
1. Podmienky overuje okresný úrad – odbor pozemkový a lesný, ktorý má vo svojom obvode daný pozemok.
2. Žiadosť o overenie podmienok musí podať na okresný úrad kupec pôdy pred uzavretím zmluvy.
3. Žiadosť musí obsahovať
a) identifikačné údaje: meno, priezvisko a adresu trvalého pobytu, ak ide o fyzickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo organizácie, ak ide o právnickú osobu alebo meno, priezvisko, miesto podnikania a identifikačné číslo organizácie (fyzická osoba – podnikateľ),
b) prílohy: číslo ponuky z registra, potvrdenie obce, v ktorej sa agropodnikanie vykonáva, aby sa to preukázalo, alebo potvrdenie zamestnávateľa osoby, čestné vyhlásenie, ak ide o mladého poľnohospodára, informácia obce o účele použitia pozemku podľa územného plánu obce či zóny, kópia listu, ktorým kupec informoval vlastníka o akceptovaní ceny, potvrdenie o trvalom pobyte alebo sídle na Slovensku, ktoré musí trvať najmenej 10 rokov pred uzavretím zmluvy o prevode Okresný úrad vydá kupcovi osvedčenie o splnení podmienok do 30 dní.
3.) Postup pri predaji a kúpe pôdy
Hľadám kupca na pôdu. Chcel by som vedieť, ako mám pri predaji postupovať. Chcel by som ho nájsť v rámci obce, v ktorej bývam.
Ak bude kupec z tej istej obce, kde je pôda, môžete sa s ním slobodne dohodnúť na jej predaji, ale len ak bude agropodnikateľ, ktorý v tejto obci najmenej tri roky podniká v agrobiznise (nemusí byť nevyhnutne Slovák). Predaj pôdy realizovať nemôžete, ak ju budete chcieť predať kupcovi, ktorý síce môže byť agropodnikateľ, ale v tejto obci nepodniká najmenej tri roky v agrobiznise. Ak v danej obci kupca nemáte a chcete ho ďalej hľadať, musíte predaj inzerovať súčasne na dvoch miestach:
a) v registri zverejňovania ponúk,
b) na úradných tabuliach v obciach.
4.) Občiansky preukaz pre register
Pri predaji poľnohospodárskej pôdy sa využíva register zverejňovania ponúk. Potrebujem na to elektronický občiansky preukaz alebo stačí obyčajný, bez čipu?
Treba na to buď nový občiansky preukaz s čipom, ktorý slúži na vstup do registra, alebo musíte splnomocniť osobu s takouto občiankou. Na webe ministerstva pôdohospodárstva si v Registri naklikáte formulár určený na prevody pôdy. Zaregistrujete sa a v Registri zverejníte svoj inzerát s ponukou, pričom inzerát musí obsahovať: a) identifikačné údaje,
b) ďalšie povinné informácie.
5.) Načo treba nový doklad
Môžete mi vysvetliť, prečo musím mať na zverejnenie ponuky predaja pôdy v registri nový, elektronický občiansky peukaz?
Pristúpili sme k tomu, aby sa zabránilo neautorizovanému prístupu do registra, vysvetľuje hovorca agrorezortu Peter Hajnala. Doma si treba stiahnuť do počítača softvér, pripojiť elektronickú čítačku, overiť identitu a zvládnuť niekoľko ďalších úkonov. Príručka, ako na to, obsahuje 49 strán. „Občania, pre ktorých je práca s e-preukazom zložitá, majú možnosť splnomocniť inú osobu osobu, ktorá bude za nich konať,“ vysvetlil Hajnala. Podľa partnera advokátskej kancelárie TaylorWessing e/n/w/c Radovana Palu môže však takýto postup naraziť na ústavu, ktorá občanom garantuje voľné nakladanie s majetkom. V tomto prípade totiž štát nepriamo, cez požiadavku vlastniť elektronický doklad, obmedzuje právo občanov na prevod vlastníckeho práva. „A to napriek skutočnosti, že títo občania žiadnym spôsobom neporušujú akýkoľvek právny predpis, keďže neexistuje povinnosť vlastniť takýto doklad,“ dodáva Pala.
6.) Záhrad sa zákon netýka
Na ktoré pozemky sa vzťahuje zákon o pôde? Aj na záhrady?
Zákon sa nevzťahuje na všetky poľnohospodárske pozemky. Sú z neho vyňaté záhrady, poľnohospodárske pozemky v zastavanom území obce a pozemky s malou výmerou do 2 000 štvorcových metrov, aj keď sa nachádzajú mimo územia obce. Obmedzenia sa ale týkajú pozemkov, ktoré sú podľa predpisov o územnom plánovaní určené na výstavbu, i pozemkov, ktorých možnosť poľnohospodárskeho využívania je limitovaná, ako napríklad v záujme ochrany prírody a krajiny alebo vodných zdrojov.
7.) Plusy a mínusy zákona o pôde
Niektorí experti považujú zákon o pôde za protiústavný, lebo vraj obmedzuje trh s pôdou a ceny. Štát zasa tvrdí, že zákon obmedzuje vlastníkov len na nevyhnutnú mieru. Aké sú argumenty oboch strán?
A.
1. Podľa expertov zákon o pôde porušuje ústavu tým, že:
obmedzuje viac, ako je nevyhnutné, vlastnícke právo,
narúša slobodu podnikania a voľnú tvorbu cien,
zvýhodňuje jednu skupinu ľudí oproti ostatným.
2. Zákon porušuje práva až 2 miliónov vlastníkov pôdy tým, že:
narúša voľný trh zablokovaním konkurencie, vyvolá pokles cien pôdy aj cien nájmov,
núti vlastníka predať pôdu konkrétnemu poľnohospodárovi.
3. Posilňuje sa monopol finančných privatizačných skupín, čo povedie k tomu, že:
môžu vzniknúť veľkostatky a ich vlastníci budú nevýhodne prenajímať pôdu malým podnikateľom,
môžu skoncentrovanú pôdu predať tretiemu subjektu, aj zahraničnému, čomu chcel tento zákon predísť.
4. Zlikviduje to malé farmy a stopne začínajúce, lebo:
ekonomicky slabší nebudú mať na kúpu pôdy, kupovať budú iba finančné skupiny.
B.
1. Podľa vlády zákon nie je protiústavný:
obmedzenie vlastníctva je iba v nevyhnutnej miere,
týka sa len segmentu pozemkov, ktorý je najviac ohrozený negatívnymi javmi,
vzťahuje sa len na prevody, nie prechody vlastníctva (dedičstvo atď.) a nevzťahuje sa na prevody medzi blízkymi či spolupodielnikmi.
2. Voľná tvorba cien nie je narušená:
okresný úrad cenu nekontroluje,
ak záujemca o pozemok ponúkne prostredníctvom registra zverejňovania ponúk cenu vyššiu, než požaduje predávajúci, môžu sa na nej dohodnúť,
predávajúci môže uverejniť cez register aj viacero cien na jeden pozemok.
3. Zákon nie je v prospech žiadnej skupiny
zákon nekumuluje vlastníctvo v rukách miestnych vlastníkov, sleduje, aby sa vlastníkmi stali hlavne agrárne subjekty,
kupcom sa môže stať vlastník i nájomca pozemku, ktorý je podnikateľ či zamestnanec v poľnohospodárstve, nikto nie je vylúčený.
8.) Ako zverejniť predaj v registri
Ako treba postupovať, ak chcem elektronicky zverejniť svoj úmysel predať pôdu cez štátny register zverejňovania ponúk?
1. Na webe ministerstva pôdohospodárstva si v registri naklikáte elektronický formulár na prevody pôdy.
2. Zaregistrujete sa a zverejníte inzerát s ponukou, pričom musí obsahovať:
a) identifikačné údaje (fyzická osoba – nepodnikateľ: meno, priezvisko a adresa trvalého pobytu. Fyzická osoba – podnikateľ: meno, priezvisko, miesto podnikania a identifikačné číslo organizácie. Právnická osoba: názov, sídlo a identifikačné číslo organizácie),
b) ďalšie povinné údaje
o poľnohospodárskom pozemku podľa katastra nehnuteľností,
na aký účel sa má použiť pozemok podľa územného plánu,
ponúkaná cena za hektár,
termín a adresa,
kam sa má ozvať záujemca o kúpu.
3. Záujemca o kúpu zaznamená v registri svoj záujem – zaškrtnutím kolónky – a do 5 dní musí predajcovi písomne poštou alebo mailom poslať správu na zadanú adresu z registra. Ak ju záujemca do 5 dní nepošle, jeho právo na kúpu zaniká.
4. Inzerát musí byť v registri najmenej 15 dní.
Uvedený postup sa nevzťahuje na kupcov, ktorí majú na pôdu predkupné právo:
spoluvlastník pôdy, blízka osoba (manžel, manželka, rodičia, súrodenci, deti).
9.) Rozdelenie pôdy
Aký je rozdiel vo vlastníctve a v prenájme pozemkov u nás a inde v EÚ?
SR je spoločne s ČR výnimočná z hľadiska vlastníctva poľnohospodárskej pôdy a podnikania na nej. V historických štátoch EÚ majú poľnohospodári zhruba 60 percent vlastnej pôdy a asi 40 percent majú v nájme. Na Slovensku je okolo 90 percent pôdy v nájme agropodnikov. Vyplýva to z historického vývoja po roku 1948, ale aj pred ním. To je práve priestor pre špekulácie, kedy malé poľnohospodárske podniky by boli vydierateľné veľkými, koncentrovanými vlastníkmi pôdy. V tomto smere sa zákon snaží byť vyvážený.
10.) Výhody spájania pozemkov
Aké sú výhody pozemkových úprav, ovplyvnia aj ceny? Po pozemkovej úprave sa zlepší sprístupnenie pozemkov a ich vytýčenie v teréne, keďže už sú spojené. Potom sa pôda aj lepšie predáva.
Ďalšie výhody: sprehľadnenie pozemkového vlastníctva pre výber daní a investičné zámery,
možnosť predať podiely do 400 m2 štátu,
zvýšenie trhovej ceny pozemkov,
zatraktívnenie územia pre turizmus.
11.) Rozdrobenosť parciel ostáva
Aký je v súčasnosti stav v oblasti vlastníctva pôdy na Slovensku? Je pôda stále príliš „rozparcelovaná“.
Spájanie pozemkov v posledných rokoch príliš nepokročilo. Najmä kvôli nedostatku peňazí, ktoré na to dáva štát. Aj v niektorých obciach, kde sa pôda síce scelila a ľudia už majú pôvodné kúsky pozemkov spojené, neurobili sa následné práce. Napríklad sa nepostavili cesty k parceliam a ani ďalšie zemné ekologické úpravy.
Rozdrobenosť pôdy podľa krajov:
| Kraj |
Počet
vlastníkov
na parcelu
|
Počet
parciel na
vlastníka
|
| Bratislavský |
8,13 |
14,61 |
| Trnavský |
8,68 |
14,04 |
| Trenčiansky |
9,88 |
17,18 |
| Nitriansky |
8,28 |
16,39 |
| Žilinský |
16,46 |
30,80 |
| Banskobystrický |
9,15 |
19,69 |
| Prešovský |
13,73 |
27,64 |
| Košický |
9,98 |
15,42 |
| SR spolu |
11,11 |
20,59 |
12.) Čím je zákon ešte zaujímavý
Aké pozemky sa pri sceľovaní považujú za primerané a aký môže byť rozdiel v hodnote pôvodných a nových pozemkov?
Ak rozdiel výmery pôvodných a nových pozemkov nepresahuje 5 percent výmery pôvodných, nové sa považujú za primerané. Pri vzniku rozdielnej hodnoty pozemkov môžu vlastníci určiť rozdiel hodnoty pôvodných a nových pozemkov až do výšky 25 %. Pri celkovej výmere do 200 m2 sa toto kritérium nemusí dodržať.
13.) Platenie za sceľovanie
Kedy sa pozemkové úpravy môžu začať a kto hradí náklady na ich vykonanie?
Podmienkou začatia pozemkových úprav je, že s nimi súhlasia vlastníci najmenej polovičnej výmery pozemkov. Samotné povolenie sceľovania však musia odsúhlasiť účastníci vlastniaci aspoň dve tretiny pozemkov. Časť vlastníkov sa tak musí podrobiť väčšine. Môže sa však brániť námietkami. Náklady na sceľovanie hradí, okrem správnych poplatkov a nákladov spojených s konaním, ten, kto o pozemkové úpravy požiada.
14.) Obnova evidencie pozemkov
Ako vlastník pozemku som nebol evidovaný v katastri. Môžem v rámci obnovy evidencie pozemkov o pôdu prísť? Čo mi hrozí?
Ohrození sú vlastníci pozemkov, ktorí z rôznych dôvodov neboli pred vyhotovením evidencie pozemkov (ROEP) uvedení v katastri. Najčastejšie ide o vlastníkov, ktorí sú evidovaní len v pozemkovej knihe alebo ktorí neboli za socializmu zapísaní do evidencie nehnuteľností.
Takáto situácia sa dá riešiť: tým, že vlastník predloží kúpnu zmluvu, alebo dokument o tom, že pozemok patril jej predkom, ale aj vyjadrením svedkov,
ak vlastník pozemku s návrhom ROEP nesúhlasí, môže podať do 30 dní odo dňa doručenia výpisu z návrhu ROEP komisii námietky spolu s ich odôvodnením,
ak námietkam nebude vyhovené z dôvodu pochybenia na strane okresného úradu, vlastník môže podať do 2 mesiacov od doručenia rozhodnutia na súd žalobu.
15.) Zdanenie pozemkových spoločenstiev
Členovia pozemkových spoločenstiev sa majú do konca júna rozhodnúť, či si založia spoločenstvo s právnou subjektivitou, alebo ostanú bez subjektivity. Čo je z daňového hľadiska lepšie?
„Zisk, ktorý dosiahne spoločenstvo s právnou subjektivitou, zdaňuje ako právnická osoba. Po skončení roka podá daňové priznanie a vykáže zisk alebo daňovú stratu. V prípade, že dosiahne zisk, po zdanení ho použije podľa toho, ako sa dohodnú spoluvlastníci na výročnej schôdzi,“ informovala hovorkyňa Finančnej správy Patrícia Macíková. Zdanený zisk sa prerozdelí podľa podielu výmery spoluvlastníkov. V spoločenstvách bez právnej subjektivity si príjmy zdaňuje každý člen spoločenstva sám. Spoločník ich uvedie v daňovom priznaní.
16.) Ako požiadať o pozemkovú úpravu
Som spoluvlastníkom šiestich hektárov trvalých trávnych porastov. Vlastní ich sedemnásť ľudí. Môžem požiadať o pozemkovú úpravu?
O pozemkové úpravy môžete požiadať na základe zákona č. 330/1991. Ale či vám bude vyhovené, je otázne. Zákon pozná dva základné druhy pozemkových úprav, a teda záleží na tom, aké máte na mysli. Tie, ktoré nariaďuje v celom katastrálnom území štát, tie aj štát zaplatí. Na to, aby ich nariadil, nestačí podanie žiadosti jednotlivca. Harmonogram projektov úprav je vecou vlády.
Druhý typ pozemkových úprav sú také, ktoré vyplývajú z paragrafu 8 spomínaného zákona. Náklady na ne hradí ten, kto o ne požiada. Musíte však rátať s tým, že aj v tomto prípade sa vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov, prípadne vlastníkov dvojtretinovej výmery.
17.) Novinky zákona o pozemkových úpravách
Aké sú hlavné zmeny zákona o pozemkových úpravách?
1. Zmeny nastali pri jednoduchých pozemkových úpravách, teda plochách menších, ako je kataster obce. Novela zákona vymedzila jednotlivé druhy pozemkových úprav – na pôdu pre poľnohospodárske a lesné využitie, na iné činnosti, ako je hospodárenie na pôde, ako aj na investičnú výstavbu.
2. Hodnota pozemkov určených na inú činnosť, ako je hospodárenie na pôde, sa po novom stanovuje znaleckým posudkom a hodnota pôdy určenej na investičnú výstavbu sa určí kombinovane, teda na základe bonity alebo posudku.
3. Sceľovanie pozemkov sa urýchli. Okresný úrad môže znížiť počet potrebných dokladov. Sceľovanie trvalo doteraz v priemere 1,5 až 2 roky, od mája to bude už menej.
18.) Riziká spájania pozemkov
Pred predajom pôdy je vhodné ju nechať pospájať do väčších celkov. S akými prípadnými rizikami sa môžem stretnúť pri sceľovaní pozemkov? Môžem o pôdu aj prísť?
1. Pri pozemkových úpravách vlastníkom strata pozemkov nehrozí. Pôda sa v týchto prípadoch nedá ani vyvlastniť. Vlastníci pôdy svoje práva nestratia.
2. Pri jednoduchom spôsobe sceľovania je vlastník pôdy účastníkom konania. Odsúhlasuje umiestnenie svojho pozemku.
3. Všetky úradné zásielky treba preberať a pozorne čítať. Sledovať oznámenia na úradnej tabuli príslušného okresného úradu a obce a v rámci samotného sceľovania pozemkov využívať možnosť podávať námietky, prípadne sa aj súdiť.
4. Riziko straty pôdy hrozí pri sporných pozemkoch, ktoré sa užívajú bez zamerania a zápisu v katastri. Pri sceľovaní môže nastať zmena charakteru pozemku. Zo stavebného môže vzniknúť pozemok, na ktorom sa nebude dať stavať.
19.) Vyvlastňovanie pôdy
Môžem sa ako vlastník pozemku brániť voči vyvlastneniu? Mám šancu?
Vyvlastnenie je na Slovensku jediný legálny spôsob, akým môže vlastník prísť o pôdu. Je to však možné len v nevyhnutnej miere, vo verejnom záujme a za primeranú náhradu. Voči legálnemu vyvlastneniu sa však nedá brániť. Ale ak by zákonné podmienky neboli pri vyvlastnení splnené, vlastník pôdy sa môže do 15 dní od doručenia rozhodnutia o vyvlastnení voči nemu odvolať.
Ak by v odvolacom konaní neuspel, môže podať na súd žalobu na preskúmanie zákonnosti rozhodnutia a postupu správneho orgánu. Žaloba musí byť podaná do 2 mesiacov od doručenia rozhodnutia o vyvlastnení. Náhrada za vyvlastnený pozemok môže byť finančná, ako aj vecná.
20.) Podmienky vydržania pôdy
Ako sa dá prísť o pôdu jej vydržaním? e to jeden zo spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva k pozemkom, ktorý sa v minulosti často zneužíval. Problém je v tom, že stačí, ak pozemok má v katastri nehnuteľnosti zaevidovaného neznámeho vlastníka a nájde sa svedok, ktorý potvrdí, že pozemok daná osoba užívala viac ako 10 rokov a mala za to, že jej pôda patrí. To, či držiteľ nepodvádzal, sa dá ťažko overiť.
Na získanie vlastníctva k pozemkom vydržaním treba splniť tieto podmienky:
Musí ísť o predmet, ktorý sa dá vydržať, teda napríklad pozemok. Vydržať nemožno vec, ktorá nemôže byť predmetom vlastníctva, prípadne môže byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených osôb (nerastné bohatstvo, vodné toky a pod.).
Držba musí byť oprávnená. Dobromyseľným držiteľom je ten, kto nakladá s vecou ako so svojou vlastnou a domnieva sa, že vec, ktorú má v držbe, mu naozaj patrí.
Držba musí trvať nepretržite 10 rokov.
Ak držiteľ splnil tieto podmienky, môže požiadať notársky úrad, aby začal konanie o vydržaní.
ZDROJE:
www.hnonline.sk, právnici, NAMP, Delta Slovakia, INESS, MPRV SR; Komora pozemkových úprav